💡 Das Wichtigste in Kürze
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Vermieter bei der Verletzung ihrer Winterdienstpflichten haften können, auch wenn der Schneeräum- und Streudienst an ein Fremdunternehmen übertragen wurde.
- Eine solche Pflicht ergibt sich aus dem Mietvertrag als Nebenpflicht des Vermieters.
- Diese Verantwortung bleibt bestehen, selbst wenn der Vermieter Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist.
- Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Limburg a. d. Lahn auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung zurück.
Hintergrund des Falls
Eine Mieterin stürzte im Januar 2017 auf einem vereisten Gehweg, der zu ihrem Wohnhaus gehörte. Trotz einer Wetterwarnung war kein Streudienst erfolgt. Das Grundstück gehörte einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine Hausmeisterfirma mit dem Winterdienst beauftragt hatte.
Die Mieterin forderte von ihrer Vermieterin Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro, da sie sich beim Sturz gravierende Verletzungen zugezogen hatte. Das Amtsgericht Wetzlar gab der Klage zunächst statt. In zweiter Instanz wies jedoch das Landgericht Limburg die Forderung ab.
Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht argumentierte, dass die Verantwortung für die Verkehrssicherungspflicht auf die beauftragte Winterdienstfirma übergegangen sei. Die Vermieterin müsste daher nur haften, wenn sie Kontrollpflichten gegenüber dem Dienstleister verletzt hätte – hierfür sah das Gericht keine Anhaltspunkte.
Urteil des BGH: Pflicht bleibt beim Vermieter
Der Bundesgerichtshof (Urt. v. 06.08.2025 – VIII ZR 250/23) stellte klar, dass Vermieter die Verkehrssicherungspflicht für gemeinschaftliche Wege auch dann tragen, wenn sie nicht Alleineigentümer des Grundstücks sind.
Sie bleiben verpflichtet, die Wege im Winter sicher begehbar zu halten, selbst wenn sie einer WEG angehören und der Winterdienst extern vergeben wurde.
Zwar dürfen Vermieter Dienstleister mit der Durchführung dieser Aufgaben beauftragen – rechtlich gilt der Dienstleister jedoch als Erfüllungsgehilfe. Das bedeutet: Fehler des beauftragten Unternehmens werden dem Vermieter zugerechnet, als hätte er sie selbst begangen.
Rechtliche Bedeutung für Mieter und Vermieter
Dieses Urteil hat erhebliche Konsequenzen:
- Mieter können sich bei Unfällen auf dem Grundstück an ihren Vermieter wenden, selbst wenn ein externer Winterdienst versäumt hat, die Wege zu sichern.
- Vermieter müssen sicherstellen, dass der beauftragte Dienstleister seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt. Tut er das nicht, können Haftungsansprüche entstehen – inklusive Schmerzensgeld und Behandlungskosten.
Der BGH betont, dass eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag nur dann gilt, wenn sie eindeutig festlegt, dass die Pflicht auf den Mieter übergeht. Im vorliegenden Fall bestand eine solche Regelung nicht.
Fazit: Keine Entlastung durch Beauftragung eines Dienstleisters
Das Urteil verdeutlicht:
Die Beauftragung eines Winterdienstes schützt Vermieter nicht automatisch vor Haftung. Sie bleiben für die Sicherheit der Wege verantwortlich und müssen sicherstellen, dass der Dienstleister verlässlich arbeitet.
Für Mieter stärkt die Entscheidung den Schutz im Fall von Unfällen durch Glatteis – sie können Ansprüche direkt gegen den Vermieter geltend machen.
Was bedeutet das Urteil konkret für Vermieter?
Vermieter müssen sicherstellen, dass Wege auf dem Grundstück regelmäßig geräumt und gestreut werden. Auch bei Beauftragung eines Dienstleisters tragen sie die Verantwortung.
Gilt die Entscheidung auch für Eigentümer in einer WEG?
Ja. Auch Vermieter, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, bleiben gegenüber ihren Mietern verpflichtet, für sichere Zugangswege zu sorgen.
Können Vermieter die Pflicht auf Mieter übertragen?
Nur, wenn der Mietvertrag diese Übertragung klar und eindeutig vorsieht. Ohne ausdrückliche Regelung bleibt die Pflicht beim Vermieter.
Wie können Vermieter Haftungsrisiken vermeiden?
- Abschluss eines Wartungsvertrags mit zuverlässigen Anbietern
- Regelmäßige Kontrolle, ob geräumt und gestreut wird
- Dokumentation der ergriffenen Maßnahmen
Wann trat die Entscheidung in Kraft?
Das Urteil des BGH stammt vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23).
Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 15.10.2025
(Neuverfasst und zusammengefasst auf Grundlage der Informationen von Deubner Recht & Praxis.)