Ein aktuelles Urteil des Landgerichts München sorgt für wichtige Klarheit in der Frage, welche Veränderungen Eigentümer auf ihren Sondernutzungsflächen vornehmen dürfen.
Der Fall, der dem Gericht vorlag, ist dabei beispielhaft für viele ähnliche Situationen: In einem Doppelhaus mit zwei Wohneinheiten verfügte jeder Eigentümer über ein Sondernutzungsrecht für seinen Gartenbereich.
Die Teilungserklärung sah vor, dass die Flächen „wie ein eigener Garten“ genutzt werden dürfen. Eine der Eigentümerinnen nahm dies zum Anlass, in ihrem Bereich ein Gartenhaus zu errichten und eine Betontreppe anzulegen – sehr zum Missfallen ihrer Nachbarin.
Als keine Einigung über die Beseitigung der Bauten erzielt werden konnte, landete der Streit vor Gericht. Während das Amtsgericht die Baumaßnahmen zunächst als zulässig einstufte, kam das Landgericht München zu einem anderen Schluss.
Die Richter stellten unmissverständlich klar: Ein Sondernutzungsrecht am Garten erlaubt zwar verschiedene Nutzungsarten wie einen Zier- oder Nutzgarten, berechtigt aber nicht zu eigenmächtigen baulichen Veränderungen. Dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung eine „beliebige Nutzung wie bei einem eigenen Garten“ vorsieht.
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Sondernutzungsrecht lediglich ein Gebrauchsrecht darstellt und kein echtes Eigentumsrecht.
Diese Entscheidung hat weitreichende praktische Bedeutung für alle Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrechten an Gartenflächen: Wer bauliche Veränderungen plant – und sei es nur ein Gartenhaus – braucht dafür grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die „freie Nutzung wie ein eigener Garten“ bezieht sich ausschließlich auf die Art der Gartennutzung, nicht aber auf das Recht zu bauen.
Wer also Veränderungen an seiner Sondernutzungsfläche plant, sollte als ersten Schritt die Hausverwaltung konsultieren. Diese kann klären, ob und in welchem Umfang ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt dabei in der offenen Kommunikation: Eine frühzeitige und detaillierte Vorstellung des Vorhabens bei den anderen Eigentümern fördert das gegenseitige Verständnis und beugt möglichen Widerständen vor. Die Erfahrung zeigt, dass ein informelles Gespräch im Vorfeld auch eine gute Einschätzung darüber gibt, wie die Eigentümergemeinschaft bei einer späteren Abstimmung entscheiden könnte.
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(Urteil des LG München vom 13.12.2023 – 1 S 3566/23 WEG)